線下消費(fèi)回暖，中小城市迎商業(yè)地產(chǎn)機(jī)遇（轉(zhuǎn)自第一財(cái)經(jīng)）

隨著城鎮(zhèn)化推進(jìn)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，中小城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迎來新機(jī)遇。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的2019中國(guó)中小城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展研究報(bào)告顯示，消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的需求日益增加，中小城市將成為部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)未來布局的重點(diǎn)。

在商業(yè)用房市場(chǎng)，報(bào)告顯示，1~9 月，全國(guó)及三四線城市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資額、新開工及銷售面積均同比下降；三四線及以下城市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工及銷售規(guī)模持續(xù)領(lǐng)先于一二線城市。

具體來說，1~9 月，三四線及以下城市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資額、新開工面積和銷售面積分別同比下降 5.2%、4.2%、11.6%。從占比來看，三四線及以下城市依然是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資和開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。1-9 月，三四線及以下城市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資額、新開工面積、銷售面積占全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房對(duì)應(yīng)項(xiàng)的比重分別為 54.0%、63.2%、65.4%。

相較于其他地區(qū)，華東地區(qū)三四線城市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積和銷售面積整體偏大，其中，徐州、阜陽、濰坊、菏澤、濟(jì)寧、鹽城、滁州等華東地區(qū)城市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積較大，泉州、濟(jì)寧、南通、鹽城、蚌埠等華東地區(qū)城市銷售面積較大。

在線下零售回暖和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的背景下，中小城市商業(yè)地產(chǎn)同時(shí)也面臨升級(jí)的機(jī)遇。中小城市正在經(jīng)歷一場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，城鄉(xiāng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在由生存型消費(fèi)向發(fā)展型消費(fèi)升級(jí)、由物質(zhì)型消費(fèi)向服務(wù)型消費(fèi)升級(jí)、由傳統(tǒng)消費(fèi)向新型消費(fèi)升級(jí)，并且升級(jí)的趨勢(shì)越來越明顯。由于中小城市“小鎮(zhèn)青年”的住房和生活壓力遠(yuǎn)小于大城市同齡青年，隨著商業(yè)地產(chǎn)下沉至中小城市，“小鎮(zhèn)青年”在泛娛樂領(lǐng)域的消費(fèi)更容易被引爆。購(gòu)物中心逐漸向中小城市下沉，正契合了中小城市面臨的商業(yè)市場(chǎng)缺口和消費(fèi)升級(jí)需求。

今年以來，線下零售回暖，而線上零售增速下滑明顯；且線上線下逐漸融合發(fā)展，線下零售企業(yè)在“互聯(lián)網(wǎng)+”轉(zhuǎn)型下經(jīng)營(yíng)狀況有所改善。2019 年前三季度線下零售額累計(jì)同比增速為 5.6%，重新恢復(fù)正增長(zhǎng)；而前三季度線上零售額累計(jì)同比增速已經(jīng)下降到 16.6%。線上和線下零售額同比增速的差值已經(jīng)趨向于逐漸收窄，整個(gè)零售市場(chǎng)正面臨著新的發(fā)展格局。

報(bào)告提出，就中小城市購(gòu)物中心整體租賃需求的影響因素來看，消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)將使租賃需求保持平穩(wěn)。預(yù)計(jì)未來，中小城市購(gòu)物中心租金水平亦將繼續(xù)保持平穩(wěn)。